HIGH LINE UMA VISÃO SINGULAR DE NOVA YORK

Quem diria que cinco milhões de pessoas por ano andariam em cima de velhos trilhos de trem, ouvindo barulho de buzinas de carro e da construção de prédios, olhando o rio Hudson de um lado, hotéis, restaurantes e lojas do outro? Esse é o parque High Line, construído em trilhos de trem suspensos abandonados na zona oeste de Manhattan e hoje um dos destinos turísticos mais populares de Nova York.

Desde que sua primeira parte foi inaugurada, em 2009, o parque se tornou um exemplo de paisagismo e passou a ser imitado no mundo inteiro. E agora que está completo, indo da rua Gansevoort até a rua 34, o High Line está transformando completamente a ideia do que um parque urbano pode ser, tanto em termos arquitetônicos como no modelo de financiamento.

“O parque foi desenhado com a ideia de constante conexão com a cidade”, disse Paul Goldberger, crítico de arquitetura da revista “Vanity Fair”, sobre o projeto criado pelas empresas James Corner Field Operations e Diller Scofidio & Renfro. “É um novo modelo de parque. É um parque para integração, não separação ou remoção do ambiente urbano, mas conexão com ele.”

E a nova fase do High Line transforma ainda outra vez o que o parque traz para a cidade. Até agora, ia de Sul a Norte. Na nova etapa, que começa na rua 30, os trilhos suspensos viram para a esquerda e chegam até a extremidade oeste de Manhattan, oferecendo uma nova perspectiva de visão dos arredores.

Nessa fase, os trilhos contornam um enorme estacionamento de trens, que está sendo transformado em um dos maiores projetos urbanos de Nova York. Chamado Hudson Rail Yards, o empreendimento prevê uma plataforma em cima do estacionamento, onde serão construídos edifícios comerciais e residenciais.

“Eu amo essa nova fase do parque,” disse Goldberger. “Ela é quase como uma metáfora para a própria cidade. Você vai de uma área fechada para uma aberta, de grandes vistas a se sentir mais introspectivo, de multidões à solidão.”

O High Line só existe por causa de dois artistas. Joshua David, escritor, e Robert Hammond, pintor, se conhecerem numa reunião de bairro em 1999. Descobriram que tinham em comum a ideia de dar utilidade aos trilhos suspensos, abandonados desde 1980 e em risco de ser removidos.

Nos dez anos seguintes, eles lideraram uma campanha de arrecadação de fundos e de apoio político. As primeiras duas fases do parque custaram US$ 152 milhões, dos quais US$ 44 milhões foram arrecadados pela organização que criaram, chamada Amigos do High Line.

A última fase custou US$ 35 milhões. Com essas cifras, o High Line é provavelmente um dos parques mais caros da história em termos de custo por metro quadrado. Peter Mullen, vice-presidente-executivo da Amigos do High Line, explicou que o alto custo se deve em parte a grandes investimentos na estrutura e também porque a manutenção do parque é intensa, quase como de um museu. Mas ali também é gerada muita receita para a cidade. “O retorno de investimento da cidade em arrecadação de imposto chega aos 1.000%”, calcula Mullen. Goldberger concorda e comenta: “Provavelmente, nada transformou tanto a cidade de Nova York como o High Line.”

O High Line trouxe dezenas de novos empreendimentos para os arredores, incluindo o novo prédio do Whitney Museum, que será aberto no ano que vem, e um condomínio residencial desenhado pela famosa arquiteta Zaha Hadid, que está em construção na rua 28.

O High Line também se tornou um lugar de exibição de vários projetos de arte pública, incluindo um mural do artista americano Ed Ruscha que vai ficar em exposição na parede de um prédio na altura da rua 22 até maio.

Para a brasileira Gisela Gueiros, que tem um guia de arte em seu site taxiamarelo.com, o High Line tornou-se lugar obrigatório. “Sou apaixonada pelo High Line. Não é um parque para se ficar sentado, é para caminhar. Ele se move como sangue na veia, e você vê a cidade de um ângulo único, como se estivesse no terceiro andar de um prédio.”

O único problema do parque é que, de certa forma, acabou se tornando vítima do próprio sucesso: está sempre cheio de turistas, o que mantém os nova-iorquinos longe.

Numa sexta-feira de manhã recente, Carla Roland, pastora de uma igreja episcopal que mora no Harlem, estava visitando o parque novamente, a primeira vez em dois anos. Acompanhava sua irmã, que vinha do Texas. “O High Line está sempre tão lotado nos fins de semana que sempre desisto de vir aqui. É incrível ver como a região se transformou.”

Mullen reconhece que a lotação do parque é um problema e afirma que o objetivo é servir à comunidade local primeiro. “Os turistas virão, mas queremos continuar a fazer o High Line para os nova-iorquinos.” Sua entidade tem organizado programas educativos, como percursos para escolas locais, teatro e apresentações de arte. “O High Line é um híbrido entre um parque e uma instituição cultural. É um museu de alto padrão, de graça.”

O fato é que muitos nova-iorquinos nunca foram ao parque – entre eles, o prefeito Bill de Blasio. Em entrevista recente, ele, que antes morava no Brooklyn, admitiu que nunca colocou os pés no famoso parque: “Sou fã do parque, acho que ele fez muita coisa boa para a cidade, mas não visitei ainda”.

Esse é só mais um contraste entre De Blasio e seu antecessor, Michael Bloomberg, que doou milhões de dólares do próprio bolso para o High Line e falou com entusiasmo na inauguração do parque, em junho de 2009, “um extraordinário presente para o futuro da nossa cidade”.

Trecho do High Line: parque trouxe dezenas de novos empreendimentos para os arredores, incluindo museu e condomínio residencial

Trecho do High Line: parque trouxe dezenas de novos empreendimentos para os arredores, incluindo museu e condomínio residencial

Matéria publicada no jornal Valor Econômico em 14 de Novembro de 2014

O GIGANTE EM MOVIMENTO

A urbanização e o aumento do consumo na China tornam o momento propício para que empresas brasileiras estreitem relações com o país asiático

Cidade de Xangai, na China: país asiático consome 20% de todas as nossas exportações. Em 2003, esse índice era de 5%

Cidade de Xangai, na China: país asiático consome 20% de todas as nossas exportações. Em 2003, esse índice era de 5%

“Quando a China acordar, vai balançar o mundo.” A frase, atribuída a Napoleão Bonaparte no século 18, ainda faz todo sentido quando o assunto é a nação que não para de crescer. De acordo com o Ministério de Relações Exteriores, a urbanização acelerada e a rápida ascensão social na China tornam o momento bastante propício para que empresas brasileiras estreitem suas relações com o país por meio da oferta de produtos e serviços. Hoje, a China – principal parceira comercial do Brasil – consome 20% de todas as nossas exportações (em 2003, esse índice era de 5%).

Aumentar a presença na China ainda é um desafio para as empresas brasileiras. Segundo o Conselho Empresarial Brasil-China (CEBC), menos de 60 delas mantêm operações em território chinês. O levantamento Empresas Brasileiras na China: Presença e Experiências revela que mais de 70% dessas atividades estão focadas em consultoria de negócios, tradings, distribuição/vendas e sourcing (compra de produtos ou componentes). A boa notícia é que, de acordo com o Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior, o movimento comercial entre os dois países totalizou 42 bilhões de dólares no primeiro semestre deste ano – um aumento de 4% em relação ao mesmo período do ano anterior. O saldo da balança comercial entre Brasil e China fechou o semestre com 5,4 bilhões de dólares favoráveis ao Brasil, marcando o maior superávit comercial dos últimos quatro anos. O resultado que evidencia o crescimento das exportações brasileiras foi impulsionado principalmente pelo envio de soja – responsável, hoje, por metade das nossas exportações para o país asiático.

 Os setores-chave

Uma das medidas tomadas para estreitar as relações comerciais entre Brasil e China foi a criação do Plano Decenal de Cooperação (2012-2021), assinado pelos dois países em 2012, no Rio de Janeiro. Ele identificou como setores-chave as áreas de tecnologia de ponta, exploração espacial, mineração, infraestrutura e transportes. De acordo com o CEBC, outros segmentos promissores para o capital brasileiro são aqueles apontados no Plano Quinquenal da China (para o período de 2011-2015). São eles: nanotecnologia, biotecnologia, engenharia oceânica, energia renovável, entre outros.

Mas, antes de se aventurar em terras tão distantes, as empresas brasileiras precisam ter consciência de que a China não é mais a mesma. Há dez anos, uma hora de manufatura com mão de obra chinesa custava 10 centavos de dólar contra 1,70 dólar no México. Hoje, esse valor é de 1,90 dólar na China contra 2,10 dólares no México. “A China está partindo para países vizinhos, como Vietnã e Malásia, onde o custo de produção é mais baixo”, diz Marcos Troyjo, diretor do BRICLab da universidade americana de Columbia. Com isso, diz o especialista, o país se volta à produção de bens de alto valor agregado, abrindo portas para a entrada de empresas brasileiras. Com 27 anos de atuação no setor de serviços em TI, a Stefanini pretende expandir sua atuação na China, aumentando de 140 para 2 000 o número de funcionários em território asiático até 2016. “Os mercados mais maduros economicamente são os que demandam maior volume de serviços de tecnologia. A China, como segunda maior economia do mundo, se insere neste cenário”, diz Marco Stefanini, dono da empresa.

Matéria publicada na revista Exame em 12 de Novembro de 2014

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ARQUITETURA E FILOSOFIA: BIENAL BELGA DISCUTE O FUTURO DO LAR

A Bienal de Design de Interiores, de Kortrijk, Bélgica, tem um tema questionador: “O lar não existe”. Saiba, no vídeo, como Joseph Grima materializou isso.

Ao ser convidado para a curadoria da Bienal de Design de Interiores de Kortrijk, o inglês Joseph Grima resolveu fazer uma provocação. Escolheu o tema O Lar não Existe. Embora pareça contraditório dizer isso justamente em um evento com tantos designers que fazem móveis e objetos para…casa, Grima tentou criar um ambiente de observação sobre as mudanças que a casa vem sofrendo nos últimos anos. Saber como a casa nos faz resgatar identidade é o primeiro passo para melhora nossa relação com as coisas que temos nela. Para materializar essa ideia, Grima e o seu grupo Space Caviar (com sede em Genova), montaram uma estrutura metálica gigante, muito similar a nossas estantes modulares. Ali, ele distribui uma série de dados em fotos e gráficos. Há muitos dados estatísticos – sobre o valor econômico da casa, muitas twitts reveladores sobre como as pessoas moram hoje e alguns vídeos. Um deles mostra o turismo que as corretoras de imóveis americanas fazem a casas de pessoas que não conseguem pagar a hipoteca… é possível experimentar ainda um óculos de realidade virtual criado por uma construtora para que os futuros compradores de seus apartamentos possam se sentir dentro dele. Acompanhe o vídeo para saber mais sobre a Expsosição SQM (Metros Quadrados) proposta por Joseph Grima para a Bienal de Design de Interiores de Kortrijk, Bélgica.

http://www.youtube.com/watch?v=fYuk7ucZ_m8

Matéria publicada na revista Arquitetura e Construção em Novembro de 2014

OS SEGREDOS DAS CIDADES INTELIGENTES

Prefeituras de várias partes do mundo ganham destaque por terem dado saltos de qualidade na gestão pública. Há exemplos de México, Colômbia, Coreia do Sul e Malásia — mas nenhum do Brasil

Singapura: a cidade tem um time de servidores dedicados à solução de problemas

Singapura: a cidade tem um time de servidores dedicados à solução de problemas

São Paulo – Nem todo mundo se deu conta. Mas um marco foi ultrapassado em 2008: a partir dessa data, pela primeira vez, mais de metade da população mundial passou a viver em cidades. Não surpreende, portanto, que o tema urbano ocupe atualmente o topo da agenda global.

Especialistas do mundo inteiro discutem como resolver os problemas de nossas cidades — e parece consenso que isso somente será possível com um salto de qualidade na administração pública.

“As pessoas e as empresas estão vivendo a era da informação, mas o governo ainda não. A última ­reestruturação na administração pública aconteceu na era da TV em preto e branco”, disse recentemente o presidente americano, Barack Obama — uma mensagem semelhante à emitida pelas multidões que saíram às ruas no Brasil no ano passado.

Obama não tem lá muita moral para falar sobre gestão pública — não há notícia de grandes avanços em seu governo. Mas é nas próprias cidades que as inovações mais interessantes parecem estar ocorrendo.

A Bloomberg Philanthropies, órgão criado pelo bilionário Michael Bloomberg, ex-prefeito de Nova York, e a Fundação Nacional para a Ciência, Tecnologia e Artes, organização britânica independente, acabam de eleger as 20 equipes de servidores públicos municipais consideradas referência em inovação governamental.

Os gru­pos trabalham em cidades espalhadas geograficamente e também com diferentes estágios de desenvolvimento. Estão lá lugares como Nova York, Cidade do México, Bogotá, Estocolmo, Barcelona, Seul e Singapura (entre as 20 não há nenhuma cidade brasileira).

“Há muito tempo se discute inovação no se­tor privado, mas só recentemente os go­vernos começaram a criar equipes dedicadas a isso”, diz Ruth Puttick, pesquisadora-chefe da Fundação Nacional para a Ciência, Tecnologia e Artes.

Um dos pontos fortes do ranking é não alimentar a ilusão de que a tecnologia por si só vá resolver os problemas da gestão pública. Para entrar na lista era preciso ter definição clara de objetivos, profissionais preparados, parcerias com o setor privado, transparência e controle de resultados (algo raro por aqui).

Em Singapura foi formada uma equipe de elite de servidores que tinha como uma das metas diminuir a pressão sobre o sistema público de saúde.

Depois de analisar os dados sobre internações mantidos por todos os hospitais, o grupo identificou 400 pacientes com histórico de três ou mais internações nos seis meses anteriores e destacou médicos e enfermeiros para tratar dessas pessoas em domicílio. Nos seis meses seguintes, esses pacientes foram hospitalizados, em média, apenas uma vez.

Com isso, 9 000 diárias em hospitais foram poupadas. “Estamos combinando vontade política com tecnologia e gestão pública”, diz Steve Leonard, vice-presidente da Autoridade de Desenvolvimento de Singapura, órgão do governo local.

Em Barcelona, um escritório da prefeitura escolhe companhias para testar projetos inovadores em espaços públicos. Até agora, 12 empresas implementa­ram dez ideias numa antiga área industrial. Quatro dos projetos envolvem a instalação de sensores. Eles foram acoplados a lixeiras, postes de iluminação pública, semáforos e vagas de estaciona­mento.

Michael Bloomberg: o foco do ex-prefeito de Nova York são as cidades

Michael Bloomberg: o foco do ex-prefeito de Nova York são as cidades

As lixeiras “avisam” a prefeitura quando os resíduos ocupam 70% da capacidade e, assim, reduzem a frequên­cia da coleta.

Os postes medem a umida­de, a temperatura, a qualidade do ar e a poluição sonora.

Os semáforos coletam informações sobre o trânsito e permitem que a prefeitura tome decisões mais rápidas para gerenciar problemas.

Os sensores em vagas de estacionamento monitoram os lugares disponíveis e avisam os motoristas quais são as ruas onde é mais fácil estacionar.

Por causa do custo dessas soluções, a maior parte delas fica mesmo restrita a essa região da cidade, que agora é conhecida como o distrito da inovação.

Santander, também na Espanha, não entrou no ranking das 20 cidades escolhidas, mas se inspirou no exemplo de Barcelona. Com a ajuda de um financiamento da União Europeia, a prefeitura instalou 12 000 sensores em diversos locais.

Graças a esses aparelhos, é possível regular a intensidade da luminosidade nos postes de luz em razão do movimento de pessoas e carros. O mesmo projeto deve ser replicado em Belgrado, na Sérvia, e Lübeck, na Alemanha.

A hora da virada

No recém-lançado The Fourth Revolution: The Global Race to Reinvent the State (“A Quarta Revolução: a corrida global para reinventar o Estado”, numa tradução livre), John Micklethwait, editor-chefe da revista inglesa The Economist, e Adrian Wooldridge, um colunista da revista, defendem que a conjuntura política é favorável a mudanças como essas.

“As pessoas estão menos tolerantes com o abismo que se formou entre a eficiência do setor público e a do privado”, diz Micklethwait. Enquanto a produtividade das empresas no Reino Unido cresceu 14% de 1999 a 2010, a do setor público caiu 1%. Nos últimos anos, muitos países se viram obrigados a cortar gastos, o que  aumentou o escrutínio sobre como o dinheiro é empregado.

Nas próximas décadas, a pressão deve aumentar sobre os prefeitos. Segundo as Nações Unidas, em dez anos o mundo ganhará 100 municípios com 1  milhão de habitantes. Até 2050, 60% da população mundial viverá nas cidades. A boa notícia é que as prefeituras vão se beneficiar dos avanços tecnológicos, como mostra o exemplo de Barcelona.

“A administração pública e as cidades serão cada vez mais afetadas pela tendência de digitalização”, diz Carlos Ratti, diretor do laboratório Senseable City, dedicado aos estudos urbanos no Massachusetts Institute of Technology (MIT).

A eletricidade levou 50 anos para chegar a metade dos lares americanos. O telefone, sete décadas. A internet conseguiu esse feito em uma década e hoje também está nas ruas por meio dos celulares.

Com tanta novidade a caminho, seria um enorme erro não preparar o funcionalismo para esse novo mundo. As inovações, afinal, exigirão uma capacidade de gestão muito maior. Não custa lembrar: a outra metade da população mundial está ávida para migrar para as cidades.

Matéria publicada na revista Exama em 20 de Agosto de 2014 por Juliana Nakamura

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A CASA NA CIDADE

Novo Plano deverá estimular os lançamentos de imóveis próximos a avenidas com infraestrutura de transporte.

Uma das principais novidades do novo Plano Diretor de São Paulo é que, perto dos corredores de transporte público, não haverá limite de altura para os prédios.

Nos miolos de bairros, que devem concentrar projetos menores, mais caros e com mais vagas, a altura será de no máximo 28 metros.

O documento ainda desestimula as vagas de garagem, valoriza prédios sem muros e exige calçadas mais largas em novas edificações próximas a avenidas com infraestrutura de transporte.

Nesta página, você pode tirar suas dúvidas sobre os principais pontos e os possíveis impactos do Plano Diretor no mercado imobiliário.

As novas regras entrarão em vigor após a sanção do prefeito Fernando Haddad (PT), que está prevista para ocorrer este mês.

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GLOSSÁRIO

OUTORGA ONEROSA: valor pago para construir acima do limite básico permitido, que é uma vez o tamanho do terreno

EIXOS DE TRANSPORTE: qquadras totalmente incluídas num raio de até 600 m da estação (de metrô, por exemplo) ou as que estejam a 300 m de corredores de ônibus

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1- Será mais difícil achar imóveis com muitas vagas de garagem?
Nos eixos de transporte, sim, porque será mais oneroso para as empresas destinarem mais de uma vaga por apartamento.
Ultrapassado esse limite, as vagas contarão como área construída. Ou seja, para fazer mais garagens, as construtoras terão, em tese, de construir menos imóveis.
A obrigatoriedade de criar vagas de garagens cai em toda a cidade.

2 – Os imóveis deverão ficar mais caros?
A estimativa é que os preços subam mais nos miolos dos bairros.
A altura dos prédios nesses locais será limitada a 28 m (ou menos, dependendo do bairro). Devido a um aproveitamento inferior do terreno, que pesa no orçamento das construtoras, e à menor escala de construção, o custo poderá ser repassado aos clientes.
Outro fator inflacionário é o aumento na taxa de outorga onerosa, que deve elevar em até 5% os preços de 70% dos imóveis, afirma o Secovi-SP.

3 – Qual a perspectiva para os lançamentos?
Eles deverão se concentrar nos eixos de transporte, principalmente em áreas valorizadas (como no centro expandido), e nos locais que passam ou passarão por operação urbana, como o centro e a Água Branca (zona oeste).
As operações têm regras próprias de verticalização, em geral menos limitantes do que no restante da cidade.
Nos eixos, não haverá um máximo de altura para os prédios e será possível construir o equivalente a até quatro vezes a área do terreno.

4 – O que deve ocorrer com a oferta nos miolos de bairros?
Deve cair em razão principalmente de duas restrições.
Os prédios poderão ter no máximo um térreo e oito andares, com limite de altura de 28 m (ou menos, dependendo do bairro). Isso não valerá, porém, onde mais da metade das edificações já tenha pelo menos essa altura.
E as empresas poderão construir no máximo o equivalente a duas vezes o terreno, o que é apenas metade do permitido nos eixos.

5 – Quando os efeitos do plano serão sentidos pelo cliente?
As regras só valerão para os projetos protocolados após a sanção do plano pelo prefeito, o que deve ocorrer ainda neste mês. Com isso, os atuais continuarão sob as normas antigas, mesmo que sejam lançados depois.
Contando o tempo para o projeto ser aprovado, os efeitos do plano começarão a ser sentidos a partir do fim do ano que vem, dizem representantes do mercado. O motivo é a demora na aprovação pelos órgãos públicos.

6 – Qual deverá ser o impacto sobre o mercado de imóveis usados?
No miolo de um bairro horizontal, as poucas torres altas podem se valorizar. Nos eixos, isso pode ocorrer com prédios com muitas vagas de garagem.

7 – Haverá incentivos aos espigões comerciais?
O plano cria um estímulo à verticalização nas regiões das avenidas Jacu Pêssego (zona leste) e Cupecê (zona sul). Será possível erguer área de até quatro vezes o espaço do terreno sem pagar outorga onerosa em projetos não residenciais e na área voltada a esse uso nos de uso misto.

8 – Os apartamentos vão ficar menores?
O plano determina um tamanho médio de até de 80 m² por imóvel nos eixos, mas não especifica a área nos miolos de bairros.
Um prédio nos eixos poderá ter, por exemplo, metade das unidades com 120 m² e o restante com área de 40 m², já que a média continuará a ser 80 m².
Hoje o mercado já trabalha com imóveis pequenos, muitos medindo menos de 30 metros quadrados. A tendência deve continuar, mas não só por causa do plano.

9 – A oferta de imóveis residenciais de interesse social e popular deve crescer?
O plano ampliou as áreas para essas habitações, mas, para elas saírem do papel, será necessária a ação do poder público e o interesse das incorporadoras em investir nesse segmento -no caso delas, principalmente, nos imóveis voltados a famílias com renda de seis a dez salários mínimos. Segundo o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, será difícil a viabilização econômica dos projetos pela iniciativa privada.

10 – Os edifícios serão mais abertos à rua?
Nos eixos de transporte, a expectativa é que sim.
Nesses locais, nos empreendimentos em terrenos com mais de 40 mil m², será obrigatória a doação de 20% da área, sendo no mínimo 15% para área verde. Se for uma área de 5.000 m² a 40 mil m², as construtoras serão obrigadas a destinar 20% para fruição pública.
As calçadas terão de medir de 3 m a 5 m.
Também será estimulado o comércio no térreo dos edifícios novos na cidade.

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Matéria publicada pelo Jornal Folha de São Paulo em 6 de Julho de 2014 por Daniel Vasques.

CRESCIMENTO DESIGUAL: TACTICAL URBANISMO PARA EXPANSÃO MEGACIDADES

Crescimento desigual: Tactical urbanismo para a Expansão Megacidades é uma iniciativa de 14 meses para examinar novas possibilidades arquitetônicas que abordam o crescimento rápido e irregular de seis metrópoles mundiais: Nova York, Rio de Janeiro, Bombaim, Lagos, Hong Kong e Istambul. O Museu de Arte Moderna alistou seis equipes interdisciplinares de Arquitetura e Urbanismo internacionais estudiosos, especialistas e profissionais para participar de uma série de oficinas, sendo cada equipe com foco em uma cidade específica. As propostas resultantes serão expostas no MoMA de 22 de novembro de 2014 a 10 de Maio de 2015. Crescimento desigual é organizado pelo MoMA, em colaboração com o Museu de Artes Aplicadas (MAK), Viena. “Em 2030, a população do mundo será um escalonamento de oito mil milhões de pessoas. Destes, dois terços viverão em cidades, e a maioria será pobre e com recursos limitados. Este crescimento desequilibrado será um dos maiores desafios para as sociedades em todo o mundo”, disse Pedro Gadanho, curador do Departamento de Arquitetura e Design. “As autoridades da cidade, planejadores e urbanistas e economistas terão de unir forças em uma tentativa de evitar uma grande catástrofe social e econômica, trabalhando em conjunto para garantir que as megacidades em expansão serão habitáveis. Crescimento desigual permitirá MoMA de assumir um papel de liderança na resposta a este desafio.” Para a fase de oficina de crescimento desigual, as equipes são desafiadas a criar propostas que oferecem novas e criativas formas de pensar sobre o crescimento das cidades. As equipes de projeto desenvolver projetos sob a orientação curatorial e crítica de Departamento do MoMA de Arquitetura e Design, e um conselho consultivo que inclui tais figuras de destaque como Saskia Sassen, David Harvey, Ricky Burdett, Neil Brenner, Nader Tehrani, Michael Sorkin, Marc Angélil, Teddy Cruz, e outros.

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Matéria publicada pelo Portal Dexigner por Levent Ozler.

ONDE A EUFORIA É AINDA MAIOR

Uma pesquisa mostra que os bairros onde o preco dos imóveis subiu mais nos últimos três anos são aqueles em que pouca gente queria morar

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Há pouco mais de três anos, corretores de imóveis chegavam a distribuir senhas a clientes que se acotovelavam nos estandes de vendas de prédios em construção. O número dava direito a comprar um — e apenas um — apartamento disponível. A procura era tão grande que prédios inteiros eram vendidos em horas.

Quem comprava na planta para revender depois de pronto ganhava dinheiro. E isso valeu para o país inteiro, quase de forma indiscriminada. Mas, hoje, o que se vê é uma situação totalmente diferente. No fim de 2013, os corretores tiveram de inventar formas de atrair gente para visitar os estandes — até sorteio de aparelhos de TV estava valendo.

Isso é evidência de uma nova fase do mercado imobiliário: sobretudo, uma fase em que os preços deixaram de subir sem parar em qualquer ponto de qualquer cidade.

Uma pesquisa inédita da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que analisou o valor dos imóveis em bairros de 11 cidades do país nos últimos três anos, mostra que há regiões em que os preços subiram mais de 100%; em outros lugares, no entanto, a alta não passou de 10% — menos, portanto, que a inflação acumulada de 19% no período.

Para quem quer investir nesse mercado, analisar o que os bairros que mais valorizaram têm em comum pode ajudar a escolher o que e onde comprar.

A principal conclusão da pesquisa é que os bairros que costumam ser o sonho de consumo dos moradores de cada cidade não são os que mais valorizam. Entre novembro de 2010 e novembro de 2013, as maiores altas ocorreram em regiões de classe média ou média baixa — mas que estavam passando por algum processo de revitalização.

É o caso da Praça da Bandeira, na zona norte do Rio, e da Sé, em São Paulo, onde o preço dos imóveis subiu 113%. Na Praça da Bandeira, a alta ocorre após o início de obras que fazem parte dos planos de melhoria para a Olimpíada e a Copa do Mundo, como a construção de corredores de ônibus e de piscinões para tentar evitar enchentes.

Também contribuiu a instalação de Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) em favelas próximas. O bairro fica perto do Centro do Rio, outro local que passa por revitalização, com o projeto do Porto Maravilha, que prevê a construção de prédios comerciais, residenciais e hotéis numa área antes marginalizada.

Os preços, no Centro, aumentaram 100% em três anos. “Apartamentos de 50 a 70 metros quadrados têm sido bastante procurados porque há muita oferta de transporte público na região”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi carioca, que reúne corretoras e administradoras de imóveis.

Movimentos parecidos têm ocorrido em São Paulo e em Recife. Na capital paulista, em bairros da região central, como Bom Retiro, Luz e Sé, a prefeitura tem reformado praças e dado descontos em impostos e taxas a incorporadoras que decidam construir na região. Além disso, alguns prédios antigos estão sendo reformados.

Segundo corretores que atuam na região, apartamentos pequenos estão sendo comprados por investidores e alugados para estudantes (também em razão da boa disponibilidade de transporte) e para profissionais, como advogados e corretores de seguros, que trabalham perto do centro.

Em Recife, o bairro em que os imóveis mais valorizaram foi Torre, que há alguns anos tinha terrenos vazios e casinhas antigas. Passou a receber lojas, escolas e empreendimentos novos, o que valorizou a região.

No ranking dos 20 bairros onde os imóveis mais subiram de preço em três anos, há alguns já bastante caros, como Leblon e Urca, no Rio de Janeiro, Jardins, em São Paulo, e Santo Agostinho, em Belo Horizonte. De forma geral, a alta se deve à combinação entre a baixa oferta de imóveis e a grande procura.

E o que deve continuar subindo? Corretores, executivos de incorporadoras e gestores de fundos imobiliários apostam em bairros que estão recebendo linhas de metrô, novas avenidas ou que façam parte de projetos de revitalização. É o caso do Brooklin, na zona sul de São Paulo.

Há uma linha de metrô em construção, shoppings, ciclovia, e seus prédios residenciais ficam próximos da região da avenida Luís Carlos Berrini, que concentra escritórios de empresas, bancos e consultorias.

“No mercado de São Paulo, a combinação entre shopping, áreas verdes e metrô equivale a ter uma vista para o mar”, diz Mirella Parpinelle, diretora da imobiliária Lopes. Outro bairro visto como promissor é Santa Teresa, no Rio, que também tem sido beneficiado pela instalação de UPPs.

Com suas construções antigas, seus casarões tombados e seus restaurantes charmosos, Santa Teresa teve a terceira maior valorização imobiliária do país desde 2010, de 108% — e a disponibilidade de terrenos para novas construções é pequena.

As regiões centrais de São Paulo e do Rio de Janeiro também são indicadas pelos especialistas, que acreditam que mais gente vai querer se mudar para esses locais quando as melhorias hoje em andamento estiverem concluídas. É uma aposta de resultado incerto.

Quem ganhou dinheiro de verdade com a compra de imóveis nos últimos três anos investiu em áreas que pouca gente recomendava. A partir de agora, ganhos elevados só virão com aquela combinação que determina o sucesso de qualquer investimento: análise aprofundada e, claro, sorte.

Matéria publicada na revista Exame em 5 de fevereiro de 2014 por Daniela Rocha

ELE SONHAVA COM OS PÉS NO CHÃO

urbanista Jorge Wilheim, revista Sao PauloAos 85 anos, o arquiteto e urbanista Jorge Wilheim – falecido no dia 14 de fevereiro, dois meses e meio após um acidente de carro – estava longe da aposentadoria. Ao contrário, continuava ativo, lúcido e coerente com os princípios que o tornaram um dos maiores urbanistas brasileiros e um pensador humanista como não se faz mais neste mundo cada vez mais especializado.

No seu escritório no bairro de Perdizes, continuava coordenando inúmeros projetos, entre os quais o plano urbanístico para a Avenida Jacu Pêssego, local estratégico para a criação de uma nova centralidade, capaz de gerar empregos que possam equilibrar a relação entre trabalho e moradia da Zona Leste de São Paulo. Mas não se dedicava apenas ao urbanismo, tinha um leque amplo de interesses que iam das artes à política. Autor de dez livros, deixou um legado relevante, entre outras coisas, para o pensamento urbanístico de São Paulo, que nesse momento se concentra no debate sobre a revisão do seu Plano Diretor. E sobre esse assunto, Jorge deixou uma importante contribuição.

Depois de ter sido Secretário Estadual de Economia e Planejamento (1975-1979), de Meio Ambiente (1987-1990), duas vezes Secretário de Planejamento Urbano do município de São Paulo (1983-1985 e 2001-2004), presidente da Emplasa (1991-1994), Secretário Geral Adjunto da Conferência das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos (Habitat II), que organizou o grande encontro que reuniu quase duzentos países em Istambul (1996), de ter elaborado planos diretores para mais de vinte de cidades brasileiras, coordenado projetos urbanos, como o do Parque do Anhangabaú, e de edifícios como o Parque Anhembi e o Hospital Alberto Einstein, ambos em São Paulo, Jorge ainda tinha disposição, tempo e paciência para participar, como Conselheiro da Cidade, de reuniões para debater a revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo e colaborar para melhorar o Projeto de Lei encaminhado pelo executivo para a Câmara.

Foi assim que se deu meu último encontro com ele, dois dias antes do acidente que lhe tirou a vida. Ele veio à Câmara acompanhado do engenheiro Ivan Maglio, que foi seu braço direito na elaboração do PDE e da Lei do Zoneamento durante a administração Marta Suplicy, para debater as sugestões que havia me encaminhado por escrito alguns dias antes, ressaltando a necessidade de incorporar alguns novos dispositivos à proposta.

Uma das estratégias mais importantes da proposta de revisão do PDE é a articulação entre o transporte coletivo de massa e o adensamento do solo. A ideia, que, em tese, é aceita hoje por todos, foi aplicada pela primeira vez no Plano Diretor de Curitiba, coordenado por Wilheim, em 1965 e, depois, implementado por Jaime Lerner. A cidade foi pioneira na criação de corredores exclusivos de ônibus e a lei de uso do solo previu o adensamento nas faixas ao longo desses corredores. Suas opiniões sobre o tema são, portanto, relevantes no processo de debate que se realiza no legislativo.

No PDE de 2002, Wilheim propôs, para estruturar a cidade de São Paulo, levar em consideração três elementos estruturadores: a rede estrutural de mobilidade (viário e transportes coletivos), a rede hídrica estrutural e a rede estrutural de eixos e polos de centralidades. E estabeleceu que a rede estrutural de transporte coletivo deveria orientar o adensamento da cidade, a partir da elaboração de Projetos de Intervenção Urbana, que definiriam a intensidade e as características do processo de ocupação do solo nessas faixas.

anhaAo analisar a proposta de adensamento ao longo dos eixos de mobilidade presentes no Projeto de Lei de revisão do PDE, Jorge aconselhou: “É preciso ser mais cauteloso! A norma axiomática de associar transporte coletivo de massa e densidade de pessoas não pode ser levada ao extremo de não impor restrições, nem de uniformizar a situação, pois os corredores variam de função.” E sugeriu que fossem considerados outros elementos estruturadores (rede hídrica ambiental e centralidades), previstos no plano em vigor.

Além desse tema, o urbanista enviou mais vinte sugestões de alteração do texto, dentre as quais, quatro bastante polêmicas, merecendo ser conhecidas pelos que estão participando desse debate:

Regulamentar no PDE a chamada “cota de solidariedade” que prevê que os grandes empreendimentos imobiliários devem contribuir com terras ou recursos para enfrentar a questão da habitação;

Estabelecer que “a área destinada ao estacionamento e seus acessos devem ser considerados parte da área construída total, para efeito de cálculo do coeficiente de aproveitamento (CA), como alternativa para a limitação de vagas em garages de edifícios habitacionais, [o PL propõe limitar a uma vaga por unidade] pois o empreendedor decidirá, caso a caso, se prefere construir menos apartamentos (menos altura, menos m2) porém dotar cada unidade de mais de uma vaga; ou se prefere limitar estas vagas para maximizar o número de unidades habitacionais…”

Estabelecer que “em edifícios de qualquer natureza, o piso construído ao nível da calçada não poderá ser destinado ao estacionamento permanente de veículos.”

Determinar que “os fechamentos sobre vias qualquer construção não poderão impedir a vista da área privada de recuo, não podendo os muros excederem um metro de altura, dando-se o prazo de 360 dias para a adequação de muros existentes à presente determinação, sob pena de sanção mediante imposto progressivo no IPTU.”

Algumas dessas sugestões podem parecer utópicas frente às regras que hoje vigoram em nossa cidade, mas trajetória de Wilheim revela que ele antecipou ideias que levaram anos e até mesmo décadas para serem aceitas. Em 1963, foi o relator do no Seminário de Habitação e Reforma Urbana, que propôs instrumentos para combater a especulação imobiliária com terras ociosas e a criação de um conselho nacional de habitação, com representação da sociedade civil, instrumentos que somente foram criados com a Constituição de 1988 e o Estatuto da Cidade de 2001.

Em 1987, quando Secretário de Meio Ambiente, testou o fechamento do centro por um dia aos automóveis, proposta que antecipou o hoje comemorado “Dia Mundial sem Carro”. Em 1996, como Secretário Adjunto do Habitat II, contribuiu para a abertura do evento às entidades da sociedade civil, consagrando, em termos globais, a concepção de que a participação social é indispensável para o urbanismo.

O planejamento urbano e o pensamento utópico sempre caminharam juntos. Jorge Wilheim soube combinar os sonhos de uma cidade melhor com as possibilidades concretas, ditadas pela conjuntura política. Por isso, pode ter se frustrado com a não implementação imediata de seus planos e propostas, mas nunca deixou de acreditar que elas seriam instrumentos de transformação. Sua trajetória nos inspira a dar continuidade a luta por uma cidade mais humana e justa.

 

Matéria publicada no jornal Valor Econômico em 17 de fevereiro de 2014

 

Condomínios feitos para a classe média

Os condomínios horizontais são hoje a opção preferida da classe média que sonha com casa espaçosa, rodeada de praças e vasta área de lazer, mas não tem renda para bancar esse luxo nas capitais. Preços nas alturas impulsionados pela escassez de terrenos nas grandes cidades são os principais responsáveis pela migração de famílias com renda mensal de R$ 20 mil a R$ 30 mil.

Ao fazer as contas, o comprador conclui que vale a pena trocar a agitação das cidades e os apartamentos compactos pelo conforto de morar em condomínios horizontais, mesmo que em regiões mais afastadas. O deslocamento, que pode consumir até duas horas nas idas e vindas entre a casa e o trabalho, é a contrapartida para essa opção.

Já as famílias, que não abrem mão da proximidade dos grandes centros, estão transformando os condomínios em segunda casa, em espaço para lazer. Esses imóveis, segundo especialistas, chegam a custar cerca de um terço do preço pedido por apartamentos em regiões consideradas nobres em São Paulo.

“Os condomínios horizontais de classe média estão em alta tanto nas cidades do interior como primeira moradia, quanto casa de praia ou campo. Com a abundância de crédito, a demanda se manterá aquecida”, prevê Fernando Sita, diretor geral de Terceiros da Coelho da Fonseca. Uma das principais vantagens é o preço, particularmente quando se trata de imóveis destinados a moradia. De acordo com Sita, na Vila Nova Conceição, Zona Sul da capital paulista, classificada como área nobre, uma casa com 300 metros quadrados terá o mesmo custo de construção que em outras regiões do Estado de São Paulo. O terreno, no entanto, pode custar dez vezes mais.

É essa diferença que torna atraentes os condomínios em municípios próximos às grandes cidades. “Enquanto o metro quadrado na Vila Nova Conceição custa a partir de R$ 6 mil, em Nova Odessa, a 120 quilômetros de São Paulo, sai a R$ 500,00″, exemplifica. Pelas contas de Sita, a mesma casa que em São Paulo seria vendida por R$ 3,9 milhões, custaria perto de R$ 1,15 milhão no interior. Esse salto nos valores praticados em um mesmo produto em diferentes regiões está atraindo famílias que desejam se instalar no interior ou ter uma segunda moradia para passar finais de semana.

Thiago Castro, diretor de Novos Negócios da Abyara Brasil Brokers, observa que novos condomínios horizontais em São Paulo estão fora de cogitação, mas que a tendência se amplia em cidades do interior como Jundiaí, Campinas e alguns municípios da Grande São Paulo. “Há uma migração de famílias de São Paulo para essas regiões”, afirma Castro. A Abyara está investindo nesse novo filão. “Quando lançamos um projeto com esse perfil, cerca de 40% do projeto é comprado por paulistanos que preferem morar a cerca de uma hora de São Paulo, com qualidade de vida”, diz.

Em 2008, a empresa lançou em Jundiaí um condomínio horizontal com 285 casas entre 120 e 173 metros quadrados. Segundo Castro, 100% das unidades foram comercializadas no lançamento.

“Essa velocidade nas vendas se dá pela falta de terrenos mais próximos, mas também pela dificuldade em se encontrar casas em condomínios fechados na capital”, diz. Comprar um apartamento de 200 metros quadrados, em um bairro nobre na capital paulista, de acordo com Castro, pode custar até R$ 2 milhões, enquanto uma casa em um condomínio com todo conforto, com a mesma metragem ou até maior, pode sair por menos de R$ 1 milhão.

José de Albuquerque, diretor de Incorporação da Brookfield Incorporações, diz que a empresa também aposta nessa nova modalidade de negócio. “Investimos em terrenos no interior do Estado como Jaguariúna, na Grande Campinas, com 500 lotes da marca Tamboré, a partir de 500 metros quadrados”, diz. O modelo será replicado nas cidades de Campinas e Americana. “Construímos a infraestrutura e o clube com salão de festa, piscina e ginástica. O metro quadro está ao redor de R$ 600,00. O interior do Estado tem uma economia pujante e demanda forte. É um mercado que existe e as pessoas querem morar em casa”, diz.

Em Campinas, os trabalhos já estão adiantados e a Brookfield anunciou um lançamento para o início do próximo ano. “O condomínio, próximo à hípica da cidade, terá 50 casas com metragem a partir de 180 e 200 metros quadrados e preços ao redor de R$ 1,5 milhão”, diz Albuquerque. Na sua avaliação, o que mais conta ponto na avaliação dos clientes é a segurança e o espaço. “As pessoas estão mais preocupadas com o conforto de morar em casa, ter segurança e privacidade”, relata. A empresa também fará um lançamento do Condomínio Casas Jardim, em Jacarepaguá, no Rio. “Serão 64 casas de 114, 116 e 122 metros quadrados com quatro dormitórios e duas vagas na garagem”, diz. Segundo o diretor, o condomínio terá uma área arborizada de 2 mil metros quadrados e um clube de mais de 1.300 metros quadrados.

Matéria publicada em Valor 31/10/2013 por Rosangela Capozoli

‘Vilinhas’ atraem os românticos e as incorporadoras

Os apaixonados pelas chamadas casas de vila – ou vilinhas – procuram mais do que um lugar para morar: querem um espaço tranquilo e protegido dentro da agitação e do “perigo” da cidade grande. Pode ser apenas uma fantasia em lugares como São Paulo e Rio, mas há muita gente em busca desse sonho, observam especialistas desse mercado.

As casas de Vila “são um produto romântico”, diz Fernando Sita, diretor geral de Terceiros da Coelho da Fonseca. “Elas fazem voltar ao passado. As crianças podem brincar nas ruas e os vizinhos conversam de porta aberta, o que hoje é impensável em prédios e casas de rua”, afirma. Por conta disso, essas casas “são produtos muito demandados e diferenciados no mercado”. Para o diretor, trata-se de uma “opção super charmosa, pois dá a sensação de que você não está em São Paulo”, mesmo morando numa rua fechada de um bairro central.

Para os especialistas, as vilas são valorizadas porque oferecem a utopia de conciliar os benefícios de um grande centro com um estilo de vida com jeito e hábitos do interior. Um casamento entre despojamento, conforto e segurança. Sorte do proprietário, que não encontra dificuldade para alugar ou vender seu imóvel. Ao empurrar os preços para cima, no entanto, essa tendência está reduzindo a demanda, que se mantém aquecida, mas em menor grau. “As pessoas procuram casa de vila também para fugir do condomínio, mas por conta desses valores altos a demanda teve uma ligeira retração”, afirma Nelson José Silva, proprietário da Cidade Imóveis, em Pinheiros, região Oeste de São Paulo e uma das mais valorizadas nesse segmento. “Alguns meses atrás, todos os dias recebíamos gente interessada em casa de vila, agora são dois ou três dias por semana”, afirma.

Segundo Silva, a média de locação de uma casa de vila – considerando os bairros centrais – custa R$ 5 mil e a venda oscila entre R$ 800 mil e R$ 1,2 milhão. Em contrapartida, além da segurança e da isenção do condomínio, uma parcela importante de casas de vila são isentas do IPTU. “Há uma grande procura por essas casas, por isso quem está locando não quer sair quando o contrato acaba; sempre tenta negociar para se manter na casa”, diz o corretor.

Na avaliação de Silva, Pinheiros conta com um grande número de vilas por ter recebido muitos imigrantes portugueses. “Ainda hoje, a maior procura por essas vilas em Pinheiros é de parte de espanhóis, portugueses, franceses e ingleses, habituados a morar em casas e mais apegados a ruelas”, afirma Silva. Outro fato citado por especialistas do setor é a vinda para grandes centros de famílias que querem ficar próximas ao local de trabalho e para isso procuram casas para locação.

A cidade do Rio de Janeiro vive situação parecida à de São Paulo, com as vilas mantendo a valorização. “Uma casa de vila, em Botafogo, chega a valer entre R$ 10 mil a R$ 12 mil o metro quadrado, dependendo da situação da casa”, diz Mário Amorim, diretor geral da Brasil Brokers no Rio. Segundo ele, as “vilas sempre foram alvo de desejo no mercado imobiliário”. “Na Zona Sul do Rio há muitas vilas e o crescimento do mercado imobiliário está atingindo muitas delas, assim como acontece com prédios mais antigos e todo espaço que gera uma possibilidade de novos empreendimentos”, afirma Amorim. “As vilas são alvos de desejo das incorporadoras, mas muitas esbarram nos proprietários que são várias pessoas diferentes”, completa.

O diretor da Brasil Brokers cita o caso de uma vila na Barra da Tijuca com 12 casas onde a primeira foi comprada há oito anos por uma construtora por R$ 250 mil. A última das casas, que tem 90 metros quadrados, está agora sendo negociada por R$ 800 mil.

Em São Paulo, a caça às vilas por incorporadoras se concentra, sobretudo, na Zona Oeste, observa Nelson Silva, da Cidade Imóveis. “O quadrilátero de Pinheiros, que vai da Doutor Arnaldo até a Pedroso de Moraes, e da Rebouças e até a Sumaré, é o alvo de incorporadoras por conta de sua excelente localização para lançamentos de prédios”, explica.

Muitos dos negócios não se concretizam porque os proprietários das casas de vila pedem preços considerados altos demais ou simplesmente porque não há um entendimento entre eles. Por outro lado, se o proprietário vender a preços abaixo de R$ 5 mil a R$ 7 mil o metro quadrado, “não terá como comprar outro imóvel e será expulso da região”, afirma Silva.

As casas de vila geralmente têm dois ou três pavimentos, dois ou três dormitórios, são geminadas, estreitas e têm uma vaga de garagem descoberta. Esse perfil inviabiliza o uso do terreno por incorporadoras, pois as casas são enfileiradas numa faixa estreita que não atende às exigências da lei.

“As vilas são protegidas por uma legislação específica, por isso as incorporadoras fogem delas”, diz Thiago Castro, diretor de novos negócios da Abyara Brasil Brokers. “Alem disso, comprar uma vila exige uma negociação trabalhosa”, afirma. Luiz Henrique Rimes, diretor nacional de negócios da João Fortes Engenharia, diz que no Rio de Janeiro a legislação dificulta transformar uma vila em prédio. “Há uma regra segundo a qual a vila construída antes de 1948 tem que permanecer como vila”, diz Rimes. Outra regra determina que um terreno de 600 metros quadrados tenha pelo menos 15 metros de frente, o que é quase impossível no caso de vilas. “Há quatro anos não vejo uma vila ser transformada em prédio aqui no Rio”, diz Rimes.

Na avaliação de Fernando Sita, da Coelho da Fonseca, “as vilas estão dando lugar a prédios porque estão em áreas onde é permitida a incorporação desse tipo de imóvel”. “Geralmente são muito bem localizadas e as compras são feitas uma parte em dinheiro e a outra através de um apartamento da incorporadora. Hoje esse produto está basicamente na Vila Olímpia, uma parte dos Jardins, Pinheiros, Vila Madalena e Vila Mariana”, afirma.

Ainda segundo Sita, as incorporadoras costumam “fazer propostas bastante atraentes para os proprietários” de casas em vila. “Em alguns casos, as incorporadoras chegam a dar até dois apartamentos em troca de uma casa de vila, dependendo do tamanho do terreno. O difícil é convencer todos os moradores, pois a escassez de produtos leva o proprietário a alavancar um valor sempre maior”, afirma. No Rio de Janeiro, diz o diretor da Coelho da Fonseca, uma vila “super charmosa” na Vieira Souto, um dos metros quadrados mais caros do país, “vem sendo disputada por incorporadores compradores”.

Matéria publicada no Valor 31/10/2013 por Rosangela Capozoli